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よくあるご質問

購入する際の申込方法について教えて下さい。
当社では、不動産購入申込書に必要事項をご記入、ご署名、ご捺印いただき、申込いただいております。その際、申込証拠金が必要になる場合もございます。申込証拠金は、売買代金の一部となりますし、事情によりキャンセルする場合は、無利息にて全額返却しますので、ご安心ください。
ただし申込から契約まで長期にわたる予約は、売主様の不利益になる場合もございますので、お控えください。
土地登記簿とは？
正式には、「登記事項証明証」と言い、法務局に備え付けられている公的な重要書類です。土地や建物が、いつ、どんな要件（相続、売買、新築、増築等）で誰の物なのかが、一目瞭然にわかります。
所有者には、大変申し訳ないのですが、借金の額までわかってしまいます。
中古住宅は将来増改築できますか？
中古住宅でも古い（旧耐震基準、昭和56年5月31日までの建築確認で創った）建物は、増築が難しい場合もあります。
新耐震基準でも違法建築や違法増築をしている場合もありますから、一概に増築できますとは言いにくいのが現状です。実際は、そういった実務や経験を積んでいる建築屋さんにご相談いただく事が一番の近道ですね。
リフォームでしたら、大概の建物は直せると思いますが、これも建物の状態によりますので、建築屋さんにご相談いただく事が一番いいでしょう。
改築（建替え）も市街化調整区域の農家分家住宅であると建替えがむずかしい場合があります。
また接道義務といって公道に2m以上敷地が接していないと建築確認申請が通らないため、建て替えは不可能です。その場合は、リフォームするしか手段がない場合もあります。よくテレビで大規模リフォームの番組を放送していますが、このような接道義務がなく、リフォームしかできないお宅も何度か拝見しました。
建ペイ率と容積率というのはどういうものですか？
建ペイ率は、1階の床面積と玄関ポーチ柱等で囲まれた部分を足した面積を「建築面積」と呼び、この建築面積を敷地面積で割った割合を「建ペイ率」と言います。
容積率は、1階+2階+あればその上階全ての床面積を足した面積を「延床面積」と呼びます。この延床面積を敷地面積で割った割合を「容積率」と言います。
用途地域等で建ペイ率と容積率の制限が決められています。
例えば、小布施の第一種低層住居専用地域ですと建ペイ率50％、容積率80％と規定されています。
その場合、例えば敷地面積200㎡（約60坪）ですと建ぺい率から100㎡（約30坪）まで、容積率は160㎡（約48坪）の延床面積の家が作れるという事です。
媒介契約とは何ですか？
「媒介（ばいかい）」と呼びますが、これは専門用語で一般の方にわかりやすいのは、「仲介（ちゅうかい）」と同じ意味で、まさに不動産の売買（売主と買主）や賃貸（大家と借主）との間を取り持つ不動産屋さんとの契約になります。
市街化調整区域とは何ですか？
都市計画法により定められている都市計画区域内に指定されている地区で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています。
市街化区域は、市街化を進める地区で用途地区等が定められ、地区によって建築できる建物等が規定されています。
市街化調整区域は、市街化を抑制（よくせい）する地域、簡単に言うと農地を守りましょうと言われる区域です。ここでは、既存宅地と言われる宅地では、建て替え等もできますが、それ以外の農地を宅地に転用して建築物を作る事が難しい地域です。
しかし現在、全国的に市街化調整区域の人口減少が叫ばれ、調整区域でも特例で建築できる制度がある市町村もあります。小布施町にもその制度に該当している地区があります。
建築条件とは何ですか？
宅地の売買だけでなく、建物の建築を停止条件（売買契約の無条件破棄）とした土地売買契約です。通常、その宅地の売買契約後、3か月以内に建物の建築請負契約を締結できない場合、土地売買契約も解消されるという条件が付く事を建築条件付きの土地と言います。
概ね建築条件付きの土地は、「近隣の相場より安価」ですとか「立地条件がいい」という案件が多いと思われます。
土地や住宅購入時に掛かる諸費用にはどんなものがあるのですか？
諸費用には、下記のような物が含まれます。
①契約書の収入印紙代（1500万円の土地契約の場合、￥10,000の収入印紙代）
②所有権移転費用（登録免許税・申請手続き等）
③ローン申込、手続き費用（各金融機関による）
④固定資産税、都市計画税清算金
⑤媒介（仲介）手数料
⑥その他（上下水道分担金等）
土地や建物の売買には、ケースバイケースの事も多く、不明な点は、お気軽に不動産屋さんに聞いてみてください。
売買契約書に貼る印紙は買主負担なのですか？
通常は、売主と買主で均等負担です。が、これも交渉なので、売主負担の場合、買主負担の場合も経験したことがあります。
銀行ローンの紹介などはしてもらえますか？
もちろんです。太いパイプのある地元の金融機関をはじめ、全国展開している金融機関までご紹介させていただきます。
また当社では、「金融機関では教えてくれない住宅ローンのツボ」と題したセミナーも開催しており、より安心してローンを組んでいただくようにアドバイスさせていただいております。
土地の売買契約を済ませ、手付金を支払いましたが、他に良い土地が見つかりこの契約を解除したいのですが可能ですか？
契約書には、「契約日の何日後までは、クリーングオフが効く」とか「手付金を放棄すれば、この契約を解除できる」といった条項があるかと思いますので、ご確認いただければと思います。
ただし契約後、ある一定の期間を過ぎて契約を解除したい場合、違約金を請求される場合もありますので、ご注意ください。
不動産を購入するとき、消費税はかかるのですか？
土地は、消費する物ではありませんので、消費税は、かかりません。ただし建物は、消費する物とされていますので、消費税がかかります。
ただし個人の方から宅地や中古住宅を買う場合、売主は、個人ですので、消費税は、かかりません。
その宅地や中古住宅を媒介（仲介）する不動産屋さんへの媒介（仲介）手数料には、消費税が加算されます。